かねて念願だった、車庫づくり。2年かけてようやく地元の設計事務所と巡り合い、話はトントンと進んでいきました。が、とある事情でいったん中断。
その間に起こったことがまたなかなか面白い体験でした。
しばしの空白時期と、土地探し（代替候補）
今度こそはガレージハウス計画が実現する！そう喜んでいた矢先。
タイミングの悪いことにイラン戦争が勃発。仕事の方がバタバタしてしまい、いったん延期にしてもらいます。
その間に、設計事務所の方が、「せっかくなのでほかの土地も探してみたらよいですよ」と提案をしてくださったので、いろいろと探してみることにしました。
エリアを絞る
不動産情報サイトで調べます。
だいたいのエリアを決めます。
ざっくりとした条件は、自宅から2時間以内で行けて、冬季でもノーマルタイヤで車の出し入れができるところ。
私の場合は生成AIとも相談して、下記に決めました。
- 神奈川県南足柄市
- 神奈川県足柄上郡
- 神奈川県愛甲郡
- 静岡県駿東郡
土地探しは地雷がいっぱい
けっこう近くに安い物件があるんだ、と思っていろいろ設計事務所の方にも聞いたりしました。が、じつはそこにはいろんな落とし穴がありました。全部ではないですが、代表的なものを書いておきます（私の探し方が悪かっただけかもしれません。また、きちんと調べたわけではありませんので、法律の解釈等間違っているかもしれません。ご了承ください）。
そのままでは建物を建てられない物件
まずは、区域自体が住宅建設を禁止している場合。
代表的なのが市街化調整区域の物件。普通には住宅を建てることができません。
こういった土地は、最適用途が「その他用地」「資材置場用地」「駐車場用地」などになっている場合があります。
次に、建築基準法上の要件を満たしていない土地もあるようでした。
これには、「最適用途：住宅」の土地も含まれている場合があるので注意が必要です。
たとえば、道路に面しておらず、住宅を建てられないような土地（敷地が建築基準法上の幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があるそうです）。このような土地には、たいてい「建築基準法43条の許可が必要」と書いてあって、例外が認められれば住宅を建てられる「かもね」というもののようです。この条文はけっこう曲者で、多くの場合建築基準法43条の許可を取る自信がないから現状渡しする、というニュアンスが少なからずあるようです。
実際に購入を検討する際には気づくと思いますが、最初のスクリーニング時点でこのことを知っていないと、無駄に候補リストが長くなるリスクがありそうでした。
現況が「農地」の物件
「最適用途：住宅」であっても現況は畑（要農地転用届出（農転届）必要）となっているものもありました。農地の場合は住宅用に転用するための申請をしないといけませんが、受理されるかは保証されません。届出が受理されたとしても、こうした土地はだいたい地盤改良に相当な費用が発生すると見た方が良いようです。
さらにこうした案件は現況有姿・不適合責任免責となっていることが多いです。つまり、農転届出が受理されなくても文句言わないでね、土地の境界が曖昧でも後でなんか言ってこないでね、というもの。農地だった性格上しかたないのだとは思いますが、このリスクは見ておいたほうが良さそうです。
元農地を住宅用として購入する場合には、業者側で手続きを終えて地盤改良等の処置を終えたものがいいなと思いました。
災害警戒区域の物件
こちらもかなりありました。文字通りです。
「一部山地災害危険地区」に属している、「土砂災害警戒区域に隣接」しているといった案件がありました。
さらには「災害危険区域1号」物件もありました。自治体が指定する、いわゆる「急傾斜地崩壊危険区域」ですね（例外もあるようですが）。
それぞれ指定する主体や規制内容が違いますし、こうした土地の多くは売主に告知義務や説明義務があるので知らずに買ってしまうことはないと思いますが、それぞれちゃんと把握しないとリスクが大きそうです。
（私の探した物件ではありませんでしたが、当然ながら洪水浸水想定区域、内水浸水想定区域に属しているといった物件もあります。ここに属しているから即危険、というわけではありませんが、車を保管する用途の場合は土地の形状や周囲との高低差を確認するなど、慎重に考えた方が良さそうです。）
埋蔵文化財包蔵地の物件
びっくりしたのはこれです。いわゆる「遺跡や文化財が埋まってるかもしれません」というお宝案件です。
こうした土地を買った時は、住宅を建てる時に届け出が必要だそうです。届け出が受理された後「試掘」が行われます。
そこでお宝（遺跡等）が出てきてしまった場合は、発掘調査が行われます。場合によっては調査費用の負担をさせられることがあるとか。
お宝を独り占めというわけにはいかないようです。さらにこの一連のプロセスが終わるまで、当然のことながら建物の建築はできません。
私道が共有の物件
アプローチの私道が隣家との共有という案件もありました。致命的ではありませんが、リスクの検討は必要です。
ちなみに、こういう場合は土地の坪数に私道の共有分も入っているようです。ちゃんと有効面積を調べないとダメですね。
おまけ付きの物件
土地なのにおまけがついてくるなんてラッキー！といった物件もあります。
100坪くらいの土地を買うと、10以上の飛び地（山林）600坪くらいがおまけでついてくるような物件もありました。その多くが「一部山地災害危険地区」「土砂災害警戒区域に隣接」。なかなかブラックジョークのようです。
当然固定資産税は発生しますし、管理責任も発生します。何かあった時の対処や補償も必要な場合もあります。タダより高いものはない、の典型ですね。
上水道が来ていないような場所の物件
主要道路から離れているにもかかわらず、上水道が近くまで来ていない場合があります。この場合は数十万円後半～の費用負担が発生します。
工業地域の物件
当然ながら、最適用地が「住宅」であっても、工場地帯のど真ん中にある物件もあります。
その他いろいろな条件付きの物件
たとえば、指定のメーカーで建てないといけないという建築条件付きのもの。先にメーカーを選んで土地選びをしたい、といった場合にはこのような土地は入り口でNGとなります。
中には「敷地内に陶芸用の窯があります。窯をご活用いただける方のみの募集となります。」というようなものまで。これはびっくりしました。逆に言えばニーズが合えばばっちりでしょう！
実際に物件詳細を見てみないとわからないだけに、なかなか探すのは難易度が高そうでした。
安い土地には訳があるんだなぁ、と思った次第です。
結論：素人が自分一人で土地を探すのは難しい。プロにアドバイスをもらうか、信頼できる場所（別荘地など）を選ぶとよい！
おまけ：盗難リスクも考えないといけないかも
土地をいろいろ探しているうちに、地元の不動産屋さんにも、別荘地の外の話を聞きました。
すると、高級車の盗難事例を聞かされました。
別荘地は管理費用も高い分、見回り等もしてくれるので、防犯上のリスクは相対的には小さいですよ、とのことでした。
もちろん自衛は必要なものの、車の保管を考えるときはこうした要素も考慮に入れた方が良いのだなあと思いました。
そんなことで若干わき道にそれましたが、結局最初に選んだ土地で建てることにしました。
2026年5月中旬、状況も落ち着いてきたためプロジェクト再開しました！
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